近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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