OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自(zì)当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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