导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(s前肖是指哪几个生肖hù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn前肖是指哪几个生肖)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随前肖是指哪几个生肖(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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