导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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