5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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