文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)馈赠的意思处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)743馈赠的意思8平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)馈赠的意思在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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