文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大(dà)多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(qusnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样ē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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