万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集我国最穷的5个城市，哪一个省最穷(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)我国最穷的5个城市，哪一个省最穷企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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