文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wě卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢i)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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