OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗#ff0000; line-height: 24px;'>俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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