饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里p>

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出(chū)具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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