5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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