OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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