文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(d未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗e)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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