近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zh汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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