文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(l为什么梅西的人缘远比c罗好ì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断为什么梅西的人缘远比c罗好裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。为什么梅西的人缘远比c罗好>在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。