饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于二(èr)手(shǒu)鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(ji鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星ā)上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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