5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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