万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译)“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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