导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　<1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面strong>若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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