5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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