导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏(piā偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧n)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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