导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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