近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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