5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(é00后初中学历很丢人吗r)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国00后初中学历很丢人吗(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成00后初中学历很丢人吗(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 00后初中学历很丢人吗