近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiànenjoy可数吗，joy可不可数g)目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōenjoy可数吗，joy可不可数ng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)enjoy可数吗，joy可不可数有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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