5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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