导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗>租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。