饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研(yán)1km等于多少米 1km是不是1公里究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù1km等于多少米 1km是不是1公里)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家1km等于多少米 1km是不是1公里收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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