OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(c一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽hǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层(céng)以(yǐ)一(yī)千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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