文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款ln的公式大全，ln4-ln2等于多少，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yln的公式大全，ln4-ln2等于多少ǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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