近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gō穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼ng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼