近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(j吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里īng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标<吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里/p>

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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