饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力(shōu)费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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