“现在的房地产很难再(zài)出现像过(guò)去十(shí)年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明显，让(ràng)机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的(de)空(kōng)间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择(zé)，需(xū)要(yào)非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一(yī)下今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的(de)，房企的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相较一般(bān)。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较(jiào)困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背(bèi)景的房企在资本市场(chǎng)表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多(duō)表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更具(jù)体一点，就(jiù)是(shì)它(tā)的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是不(bù)是行(xíng)业内最高的；融资(zī)成(chéng)本是(shì)否是(shì)行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看(kàn)重的一(yī)家(jiā)房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时(shí)满(mǎn)足(zú)上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京(jīng)投发(fā)展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的(de)龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思仍是(shì)少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的(de)资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未(wèi)来市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机会(huì)来了(le)，其开(kāi)始龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多的(de)楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一(yī)半在一(yī)线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企业的(de)影子。虽(suī)然(rán)说，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没(méi)有那么快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债率(lǜ)提(tí)高到(dào)一个比(bǐ)较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地(dì)较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城(chéng)中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对(duì)比的是(shì)，华(huá)润(rùn)置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿(ná)地策略的(de)同时，也较好(hǎo)地控(kòng)制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来(lái)看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的(de)融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而(ér)然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回(huí)报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司(sī)就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一(yī)季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产市场(chǎng)整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次(cì)实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集(jí)团(tuán)有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的(de)集中调研。滨(bīn)江集团发(fā)布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要(yào)包(bāo)括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的(de)家(jiā)装(zhuāng)家居(jū)领域(yù)，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的(de)住房(fáng)规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求也(yě)会越(yuè)来(lái)越多(duō)。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了(le)这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对(duì)下(xià)游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居前(qián)两位的(de)都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安(ān)娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季度(dù)报告显示(shì)，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司(sī)一季报(bào)的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是(shì)价值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时(shí)的(de)家居板块也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进(jìn)程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年内表现最好(hǎo)的(de)是志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无(wú)论是(shì)营收(shōu)还是归母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选和广(guǎng)发安(ān)宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品(pǐn)也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公(gōng)募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的(de)全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外(wài)，下游的(de)物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如(rú)何选择成(chéng)为难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高(gāo)毛(máo)利的(de)行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的(de)是(shì)市场(chǎng)化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例，它在(zài)中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每(měi)年到(dào)期(qī)的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同(tóng)周(zhōu)期(qī)还能(néng)做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提价(jià)的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为物业公(gōng)司很容(róng)易一开(kāi)始是(shì)挣钱的(de)，后面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有(yǒu)那么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公司能在业(yè)内做到到期之后提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思