文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别组整个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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