万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(li1分钟前刚刚哪里发生了地震ǔ)书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(j1分钟前刚刚哪里发生了地震īng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪(háo)1分钟前刚刚哪里发生了地震宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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