近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shē发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强ng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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