5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的(d酒红色是哪几个颜色调出来的e)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìn酒红色是哪几个颜色调出来的g)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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