文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看)金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(sh迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看è)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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