饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(bkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗ěi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗i)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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