近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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