5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎m是什么意思性取向在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维m是什么意思性取向(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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