导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统(t面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别ǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(q面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别ù)十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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