万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chu中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗án)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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