导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文g>（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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