导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思rong>如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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