导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤t="中国户均几套房？| 民生·周君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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