2016年是什么年　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成2016年是什么年熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股2016年是什么年(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 2016年是什么年