文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòn暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了g)期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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